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美国的公共住宅政策及启示
2021-11-13 18:54
本文摘要:年杜鲁门被选为总统后,向国会明确提出了大规模的揽子住宅方案,标志着联邦政府介入住宅的跟上…年夏季通过的《住宅法》,月确认使所有家庭获得质量优良的住宅和舒适度的生活环境是国家的目标,同时证实了退伍军人管理局联邦住宅管理局和联邦全国抵押协会为增进住宅建设的机构…年的住宅法则拒绝地方政府在有资格获得联邦对修建公共住宅的协助之前,必需再行得制订处置贫民窟和社区发展的可行性计划美国的公共住宅政策及救赎美国是一个市场经济高度发达的国家,国家对经济的直接干预较少,在住房问题上也不值得注意

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年杜鲁门被选为总统后,向国会明确提出了大规模的揽子住宅方案,标志着联邦政府介入住宅的跟上…年夏季通过的《住宅法》,月确认使所有家庭获得质量优良的住宅和舒适度的生活环境是国家的目标,同时证实了退伍军人管理局联邦住宅管理局和联邦全国抵押协会为增进住宅建设的机构…年的住宅法则拒绝地方政府在有资格获得联邦对修建公共住宅的协助之前,必需再行得制订处置贫民窟和社区发展的可行性计划美国的公共住宅政策及救赎美国是一个市场经济高度发达的国家,国家对经济的直接干预较少,在住房问题上也不值得注意。联邦政府主要解决问题低收入者的公共住宅问题,正如1904年美国联邦住宅局长苏哈尔所说:“住宅建设主要是民间部门的工作,政府的起到是拾遗补缺,对民间部门无力独立国家已完成的领域展开提供支援,并在金融方面给与民间住宅获取便捷。”  一发展过程  其发展经历了如下三个阶段:  1.跟上阶段(30-50年代)  美国的公共住宅建设始自1937年。

当时社会各阶层对公共住宅的性质和建设规模不存在有所不同的了解,确实认识到解决问题城市低收入者住宅问题迫切性的人并不多。1948年杜鲁门被选为总统后,向国会明确提出了大规模的一揽子住宅方案,标志着联邦政府介入住宅的跟上。1949年夏季通过的《住宅法》,月确认使所有家庭获得质量优良的住宅和舒适度的生活环境是国家的目标,同时证实了退伍军人管理局、联邦住宅管理局和联邦全国抵押协会为增进住宅建设的机构。

1954年的住宅法则拒绝地方政府在有资格获得联邦对修建公共住宅的协助之前,必需再行得制订处置贫民窟和社区发展的可行性计划。  2.发展阶段(60-70年代)  60年代是联邦政府公共住宅政策的创意文明,其原因在于肯尼迪宿老恺恩斯主义,指出大力发展美国经济要实施性刺激总需求的政策,而政府资助修建公共住宅是性刺激总需求的一个有力手段。1961年通过的《国民住房法案》对私人建房者获取大大高于普通抵押贷款利率的资金,希望私人建设者专门从事低收入家庭公寓住宅的大规模修建和修理,但同时规定建设是非盈利赞助者及民间社团和的组织,年收益率以6%为缩,造成原订1年已完成的目标实际推迟了5年。约翰逊沿袭了肯尼迪的公共住宅政策,并将之与向贫困宣战及创建最出色社会等计划相衔接。

1965年约翰逊政府通过了“房租补助金计划”,为修建联邦反对的公共住宅获取了补足手段。但该计划在实行过程中遇上相当大妨碍,如国会从1965年--1968年有误该计划经费1.5亿美元,但实际只经费4200万美元,1967年则分文并未给。为此联邦住宅管理局不得不对该计划作出补充规定(对一个家庭的补助金无法多达公寓市价租金的70%)。这样一来,使得该计划减轻了许多住在高层建筑层的低收入家庭的经济负担。

  尼克松掌权期间,公共住宅政策的重点放到公寓租赁计划上。这个办法是容许低收入家庭自己自由选择他们愿住的公寓,而不是强制他们搬到到集中于修建的公共住宅中去,因而充分利用了现在住房。

卡特政府则于1977年通过了住宅和社区发展的混合法,特别强调希望兴起正处于衰落状态的老城市,使其经济以求发展,重点是为美国东北和中西部地区的老工业城市的兴起获取资金(参议院的文本则有“额外贷款”的条款,用作40年代以来大规模集中性公共住宅的修缮)。  3.改革调整(80年代以来)  由于美国的低收入家庭占到家庭总数的18%,每年的住房和租金补贴都多达100亿美元,^加之70年代末美国经济的下降,大大减轻了美国联邦政府的经济负担,使得里根政府被迫增加联邦政府在公共住宅问题上的投放,将有关权力转交州和地方政府,特别强调个人主动性并向困难户获取租金缴纳凭单,使他们到市场上自己找寻住房。为此,里根于1981年正式成立了一个由30人构成的住房问题研究委员会,并由该机构明确提出一个报告,逐步暂停对住房建筑的补贴。接着众议院通过了一项住房补助金计划,将1988年财政年度236亿美元的住房补贴支出缩减25%,缩减下来的资金仍用作房租和公共住宅补贴。

但其实质是联邦政府减慢了对低收入家庭住宅补助金的步伐,造成美国低收入家庭住房状况全面好转。1983年在对66个城市的住房调查中找到,有50个城市的住房援助大大下降,而联邦援助在增加。与此同时,滞胀和高额财政赤字使得里根的反对党在中期议会选举中掌控了国会,也使得根的住房政策受到了相当严重挑战。  1992年克林顿上台后,大力前进国内改革,其目标是:大幅缩减财政赤字,构建经济的持续稳定增长:提升经济国际竞争力:提高中下层人民的处境,构建社会公平。

在克林顿掌权的八年间,美国经济强大发展,居民收入急剧减少,而人口快速增长较慢,使得对住宅(还包括公共住宅)的市场需求增加。  二、美国公共住宅政策的特点  1.房源的多样化  美国公共住宅的来源很多,总结一起主要有以下4种:  从30年代开始,联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助金地方建公共住宅,供应低收入家庭。地方政府取得修建、享有和经营公共住宅的权利。

到1982年,此类公共住宅大约占到住宅总量的1%,联邦住宅管理局享有其中的130万套。  从70年代开始,美国政府增加了必要建房的作法,转而反对私人机构研发建设低收入家庭住宅。对于房地产企业按政府修建、经营低收入住宅,政府免除有关税费,获取贴息贷款,获取低价公有土地,借以降低成本。

1986年,联邦减免税和优惠待遇规定,在为低收入家庭建房后的10年内可享用其住房修建成本70%的减免税。同时政论获取低息贷款,希望公房承租者修缮现有公房,在房屋扩建装修并偿还债务政府贷款后,参予原有公房扩建的原住户可作为一整体分享扩建后房屋的所有权。这样,原归政府所有的公房就变成集体所有的公房。

  联邦政府通过限制某些区域的住宅容积率、建筑密度的规划掌控,拒绝房地产企业为低收入家庭获取一定比例的高于市价的住房(这个比例一般为10%-35%)。它首先在推展到美国各地。  另外,近年来美国经济的迅猛发展,居民收入激增,更加多的富足居民搬入了高级奢华的住宅,他们原本的住房就由较富足的人租给或出售。

而这些较富裕者原先的住宅又沦为了低收入家庭同住或出售的目标,如此一环相接一环构成一根淘汰式的链条。这种淘汰制本身无法使低收入居民的居住于条件提高。  2.触租与补贴  控租是通过法律对公共住宅的秀金加以容许。美国的控租主要是由地以法律的形式作出规定,并通过投票方法展开投票表决。

如多数票指出租金太高时,地方议会偏向于控租,特别是在在通货膨胀时期,住房消费作为从归属于地方政府掌控的最重要消费领域更为变得地位引人注目,控租也就受到注目。在控租政策起到下,美国公共住宅的租金长期以来只占到低收入家庭收入的25%,其意味著数额比低于市价租金还较低20%。

但随着限租法规的终止,目前公共住宅的房租已占到低收入家庭收入的30%。  美国对低收入家庭的住宅补贴先后经历了以下4种形式:  (1)砖头补贴。它于1965年开始实行,由联邦政府必要经费补贴给建房者,补贴额为租户收益的25%与市价租金的差额。

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  (2)房东补贴。尼克松时期,联邦政府向房东获取补贴,补贴额为市价租金与贫困家庭收入一定比例的差额。  (3)住房券。

它于1975年在4个城市实行,现在完全遍布美国每个城市。这种住房券是政府发给较低收发给住房补贴的凭证。持券人可根据自己的职业特点,自由选择居住地,只需交纳不多达自己收益30%的房租,严重不足部分由政府负责管理缴纳。

住房券不能用来缴纳房租,个人无法以住房券向政府兑取现金。这种补贴方式使受补贴者有自由选择住宅的余地同时也提升了人口的流动性。  (4)现金补贴。里根上台后,联邦政府对低收入家庭必要获取现金补贴,补贴额为市价租金的70%。

  3.希望低收入家庭购房  联邦政府希望居民家庭还包括低收入家庭享有自己的住宅。为此,联邦政府获取以下两种优惠政策:  (1)税收免除。

  联邦政府对第一次购房者实施个人所得税免除,即第一次购房开支(还包括首期缴付及每年抵押贷款偿还债务额)可以首期缴付及每年抵押贷款偿还债务额)可以从个人所得税的税基中扣减。地方政府对第一次购房者免除不动产税若干年。  (2)抵押贷款。  美国享有世界上尤为繁盛、原始的房地产金融体系。

金融机构对第一次购房者获取低息贷款或抵押贷款借贷。联邦住宅管理局对住宅贷款展开借贷,最低借贷额为9.7万美元(美国中等水平的住宅售价为7-10万美元)。购房者向联邦住宅管理局缴纳相等于借贷额3.8%的手续费。

购房者经过借贷后,首期缴付只需集价的5%,贷款可约房价的80%-96%,还款期约20-30年,利率一般只有6%-8%,高于其他长期贷款利率。  4.避免贫民窟的经常出现    美国政府在实行公共住宅政策的过程中找到,在某一个地区修建公共住宅不能在一定程度上提高低收入者的居住于条件,而无法彻底使该地区发展迟缓问题获得彻底解决,为此必需展开综合治理。

在1996年的住房法中,联邦政府明确提出了“样板城市”计划,企图对住房及城市化所带给的一系列问题从教育、低收入、确保、娱乐、治安、社区服务等多方面同时希望,展开系统整治,解决过去各自为政的集中状态。60年末美国150个城市居民暴乱及80年代洛杉矶黑人暴乱,更为忠诚了美国政府实行这一计划的决意。但尽管如此,美国贫富差距(还包括住房)有更进一步不断扩大的趋势,目前住在贫民窟的人占到全国总人口的8%。


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